Италия означава добра храна и добро вино. Ако искате повече от просто да се насладите на средиземноморския въздух от вашия хотел, ние ви даваме съвети как да стигнете до собствената си къща или ваканционен дом в Италия. Не трябва да е точно до морето.
Когато Ханибал кара армията си през Алпите, той побеждава римляните - брилянтен ход, който се задържа. Повече от 2000 години по-късно, нашествието над алпийския хребет е нещо обичайно. Днес изневеряваме на времето с него - и сме горещо приети от италианците. Най-продаваните италиански ваканционни имоти са на езерото Гарда, също на езерото Маджоре, в Тоскана, на Ривиера.
Изискване за къща в Италия
Придобиването на недвижим имот за частно ползване не подлежи на никакви ограничения в Италия и е възможно и за чужденци. В Италия също няма ограничения за пребиваване за граждани на ЕС. Въпреки това, Италия обикновено приема само едно място на пребиваване. Така че, ако искате да станете „резидент“ и да емигрирате в Италия, трябва да се отпишете в Германия и отсега нататък сте жител в Италия. Започването на работа в Италия е лесно за гражданите на ЕС, както самостоятелно заети, така и като служители. Данъчните последици от местоживеене или обект в чужбина се основават на споразумението за двойно данъчно облагане между Федерална република Германия и Италия. Данъчната служба, която отговаря за вас в Германия, може да ви даде повече информация.
Как да намерите идеалния си дом в Италия
Брокерите работят регионално в Италия и познават пазара много добре. За разлика от тази страна, те трябва да учат или да стажуват в камарата на брокерите.
Брокерите доказват своето одобрение чрез регистрационен номер. Комисионната на брокера струва на купувача между два и четири процента. В зависимост от това дали плаща цялата сума (както при мерките за развитие на собствеността) или дали продавачът поема част от нея. Във всеки случай заинтересованите страни трябва да се договорят писмено кога коя сума се дължи. Най-добре е да платите брокерската такса само след подписване на нотариалния договор, прехвърляне на собствеността и вписване в регистъра. За ваша безопасност е най-добре да попитате местната брокерска организация, например общината или Търговско-промишлената камара. Кредитните институции в Италия не обвиняват.
Ако искате да търсите сами, прегледайте националните немски вестници. Те редовно се придружават от секция за недвижими имоти с чуждестранни оферти. Или можете да търсите онлайн: Можете да намерите предложения от големи брокери или компании за недвижими имоти в Интернет. Можете да намерите недвижими имоти от частни продавачи или малки брокерски бюра в местните вестници във вашия предпочитан регион.
Капитал
За имущество в чужбина трябва да носите със себе си 40 до 50 процента от собствените си средства. Останалото може да се финансира например чрез договор за жилищен заем и спестявания. Предимството: фиксирани лихвени проценти, без валутен риск, без разходи за месечни парични преводи.
Финансиране на ваканционен дом в Италия
Искате ли да се насладите на "la dolce vita"? Имотът в Италия трябва да бъде оценен преди изплащането на заема. Има и нотариални такси и много повече.
Заедно със заявлението за кредит, вашето строително дружество / банка изисква следните документи:
- Предварителен договор за покупка (kompromesso / promessa di vendita); ако все още не сте собственик
- договор за нотариална покупка (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Доказателство за регистрация в поземления регистър / поземлен регистър (NCEU), ако вече сте собственик (certiicazione ipocatastale)
- План на сайта (estratto di mappa),
- Снимка на обекта
- Италиански данъчен номер (codice fiscale)
- Копие на лична карта / паспорт на участващите
- Подходящо свидетелство за застраховка от пожар, пожар, експлозия, удар от мълния (certificato di assicurazione antincendo) със задължение за плащане в полза на съответния институт.
За нови сгради / модификации: - одобрени планове за строителство (progetto approvato)
- Строителни чертежи (piantine / progetti di costruzione)
- Списък на строителните разходи (preventivo delle spese di costruzione)
- Изчисляване на жилищното пространство и преобразуваното пространство (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Декларация за завършване на строителството от ръководителя на обекта
- Съобщение за започване на строителството
- Сертификат за обитаемост след завършване.
Всеки гражданин на ЕС може да закупи имот в Италия без излишни бюрократични усилия.
Оценка на собственост, изплащане на заем
Стойността на ипотечното кредитиране се определя въз основа на доклад за оценка, изготвен от ваше име. Разходите, направени за това, се различават в зависимост от региона, в който се намира вашият ваканционен дом и колко време вашият оценител инвестира в оценката. Ако всички изисквания за кредитиране на вашия имот са изпълнени и договорът за ипотека е подписан от италиански нотариус, нищо не пречи на финансирането. Ако нотариусът е потвърдил правилната регистрация на ипотеката, заемът може да бъде изплатен.
Допълнителни разходи
Покупка от частно лице (изчислено върху покупната цена):
- Нотариални такси до 3,5 процента (в зависимост от покупната цена)
- Данък върху ипотеката два процента
- Кадастрална такса един процент
- Такса за регистрация седем процента в зависимост от вида на собствеността
- Брокерска такса от два до четири процента
Покупка от разработчика (изчислена върху покупната цена):
- Нотариални такси до 3,5 процента (в зависимост от покупната цена)
- ДДС десет процента
- Такси за поземлена книга
Разходи за финансиране
- Такси за оценка
- Нотариални такси до два процента от сумата на заема
- Данък за заместване: 0,25 процента от сумата на кредита за ипотечното нареждане
- Анулиране на ипотеката: В зависимост от размера на ипотеката
За ваканционен дом в Италия трябва да носите със себе си 40 до 50 процента от собствените си средства.
Прехвърляне на собствеността
Първо, нотариусът урежда прехвърлянето на собствеността. Това отнема най-малко четири седмици. Освен това продавачът или нотариус изпращат доклад до местния орган за сигурност - това е изискване, ако собствеността се прехвърли на чужденец.
Поръчайте ипотека
Ипотечното нареждане, за което само собственикът може да кандидатства, се удостоверява от нотариуса в присъствието на представител от вашата банка. Само когато обаче структурата на собственост е изяснена и е създаден поземления регистър. Ипотеката се вписва четири до осем седмици след нотариално заверения договор за ипотека. Само тогава заемите могат да бъдат изплатени. За да може продавачът да има сигурност, докато не се дължи покупната цена, вие прехвърляте правата си на плащане от вашето строително дружество или банка (delezione di pagamento / cessione del credito) на продавача. Тогава вашето строително дружество / банка няма да прехвърли баланса на вас, а директно на продавача.
Ако покупната цена се дължи преди да притежавате имота, ще трябва да предоставите друго обезпечение, като застраховка живот или ценни книжа, за изплащането на заема.
Права и тежести
Поради данъчни причини в договора за продажба в Италия често се посочва по-ниска покупна цена от реално договорената (подсекюритизация). Изчисляването на минималната сума, която трябва да бъде нотариално заверено, се основава на кадастралната стойност, определена от поземления регистър. Италианските данъчни власти имат право да облагат отново данък върху покупна цена, която е твърде ниска.
Тъй като обаче за неспециалиста е почти невъзможно да провери структурата на собственост, включително ипотеки и други тежести, препоръчваме ви да се консултирате с нотариуса или адвоката за целесъобразността на нотариално заверената покупна цена. Освен това с помощта на професионалист трябва да се уверите, че Your-Best-Home.net спазва строителния закон. Въпреки че властите почти не позволяват да се разрушават незаконни сгради, собственикът винаги рискува проблеми и разходи. Дори тези, които искат да обновят Your-Best-Home.net, трябва да получат разрешителните за строеж преди да закупят или да ги включат в договора като условие.
Вашият имот в Италия
Собствеността е регламентирана в италианската конституция и италианския Codice Civile (CC). Прехвърлянето на собствеността в поземления регистър работи по различен начин в зависимост от региона. В бившите австрийски райони Южен Тирол, Триент (езерото Гарда), Фриули-Венеция Джулия се прилага съдебен процес, подобен на нашия в Германия: Вие ставате собственик само когато сте вписани в поземления регистър (libro fondiario). Навсякъде другаде в Италия собствеността преминава върху купувача веднага след като той подпише нотариално заверено споразумение за покупка.
Нотариалните такси, данъци и такси трябва да се заплащат директно на място по време на нотариалната заверка. Който първо представи договора за продажба, има по-дългия лост. Следователно, въпреки таксите, които трябва да бъдат платени, най-добре е да бъдете записани в регистъра на недвижимите имоти, когато бъде подписан нотариално заверен предварителен договор. Това се препоръчва поради италианския закон за несъстоятелността, особено за имоти, които току-що се изграждат. След подписването винаги трябва незабавно да се регистрирате като собственик в имотния регистър и възможно най-скоро в поземления регистър. Прехвърлянето на собствеността в поземления регистър не е абсолютно необходимо, за да бъде покупката законна, но е силно препоръчително. Това е единственият начин да действате като настоящ собственик на външния свят и да се предпазитече продавачът впоследствие ипотекира имота или продава Your-Best-Home.net на трета страна.
Ако искате да купите земя в страната, имате нужда от отказ от бъдещите ви съседи.
Купувате къща на три стъпки
За да извършите правна сделка като закупуване на имот в Италия, трябва да кандидатствате за данъчен номер (codice fiscale) от италианска данъчна служба. Този данъчен номер ще ви е необходим и за откриване на сметка в италианска банка. То трябва да бъде посочено и в договорите за продажба.
Преди да подпишете предварителен договор, плащате депозит - „per fermare l´oggetto“, което означава „да блокирате имота“. Потвърждавате намерението си да купите.
След това купувачът и продавачът обикновено сключват предварителен договор(contratto preliminare), който ще ви даде време да изпълните останалите формалности. Предварителният договор обвързва двете страни по сделката. Поради това е препоръчително да се запишат всички споразумения в писмена форма в допълнение към данните от поземления регистър и те да бъдат нотариално заверени. Промените във ваша собствена полза трудно могат да бъдат наложени по-късно. Винаги проверявайте внимателно стандартните формуляри. Те са създадени най-вече от самия продавач и го облагодетелстват. При сключването на предварителния договор в Италия е обичайно да се прави авансово плащане от десет до 30 процента от покупната цена в брой. Ако по-късно решите да се преместите в друга къща или ако не можете да съберете парите навреме, продавачът може да задържи авансовото плащане - освен ако не сте посочили друго в договора.Брокерските разходи също трябва да бъдат платени въпреки оттеглянето. Ако продавачът се оттегли, купувачът може да поиска щети до два пъти размера на депозита. Искът може да се наложи да бъде изпълнен в съда. С нотариално заверения предварителен договор се извършва резервация за собственост в поземления регистър.
Нотариално завереният договор за продажба трябва да съдържа съществени характеристики на съдържанието на предварителния договор, като кадастралните данни, освобождаването от тежести, данните за собственика. Прехвърлянето на собствеността става чрез подписване на договора за покупка пред нотариуса. Останалата покупна цена обикновено се дължи. Преди да подпишете нотариално заверения договор за покупка, договорете с продавача, че ще преведете останалото плащане на покупната цена по-късно, тъй като имате нужда от ипотека за финансирането. Само собственикът обаче може да ипотекира обект - все още не сте към момента на подписване на договора. Отнема известно време, преди формалностите да бъдат уредени.
Още съвети за вашия ваканционен дом в Италия
Кредитоспособност на строителния предприемач, допълнителни разходи, права на път: фактори, които често се забравят при закупуване на ваканционен дом. Прочетете тези съвети, за да сте напълно сигурни:
- Поради различните данъчни ставки при закупуване на имот, определено трябва да изясните данъците преди покупката.
- За нови сгради проверете кредитоспособността на строителния предприемач. Банкова гаранция за извършените плащания е препоръчителна и се изисква от закона. За нови сгради можете също да поискате строителна застраховка от вашата строителна компания.
- В случай на земеделска земя, жителите обикновено имат право на първи отказ. Необходим е писмен отказ от тях преди подписване на нотариалния договор.
- В случай на етажната собственост, попитайте за дела на комуналната собственост и се изяснете относно допълнителните разходи.
- Трябва да поемате само апартаменти и къщи, свободни от наематели.
- Винаги се интересувайте за съществуващи записи в поземления регистър, като сервитути или права на път.
- Ако вашият продавач е женен, съпругът винаги трябва да се съгласи с покупката и да я подпише. Изключение: Само един съпруг притежава Your-Best-Home.net и те имат брачен договор със стриктно разделяне на собствеността.
- Получете потвърждение, че ако продавачът се откаже от договора, той ще може да плати вашия депозит и дължимата компенсация.
- Попитайте за природните опасности в региона - като земетресения или кални свлачища.
Цялата информация, дадена тук, е предоставена доколкото ни е известно. Въпреки това не може да се даде гаранция за коректността или пълнотата на информацията.