Ако искате да закупите и наемете ваканционен дом, трябва внимателно да изчислите покупната цена, приходите от наем и финансирането, така че инвестицията да си струва. В нашето ръководство ще ви запознаем с най-важните аспекти на ваканционния имот, ще ви покажем за какво да внимавате при закупуването на ваканционен дом и как можете да продължите най-добре.
Подгответе се да купите старателно ваканционен дом
Ако не виждате защо трябва да отседнете само в една стая (спалня) в почивните си дни, ако абсолютно имате нужда от любимия си вид чай за закуска или просто не искате да плащате хотелски цени с деца, почивката в собствения ви ваканционен дом е най-неусложнена Начин за опознаване на страната и нейните хора. Най-доброто нещо, което трябва да направите, е да изпробвате там, за което винаги сте мечтали: в планинска хижа, къща край морето, апартамент с басейн под палми, селска къща в Тоскана …
Но не се оставяйте да ви бързат да купувате къща бъдете изкушени от прищявка! Преди да закупите, разгледайте убежището толкова критично, колкото и основното ви жилище, и обърнете внимание на местоположението, обкръжението и качеството. Налични ли са покупната цена и разходите, оборудването и местоположението? Кой ще се погрижи за Your-Best-Home.net на сайта?
Добрите местни познания ще ви помогнат да прецените правилно цената и местоположението. Когато и двата фактора работят заедно, най-добре можете да се насладите на ваканционния дом и да го отдадете изгодно под наем. Тъй като обаче в чужбина важат други законови условия, определено трябва да се информирате предварително!
Съвет 1: Проверете вашите нужди
Преди да подпишете договора за продажба на собствения си ваканционен дом, трябва да разберете какво оценявате в имот.
- Имате ли нужда от кола на почивка? Как стигаш до там? Как е връзката с обществения транспорт? Къде мога да наема кола?
- Къде е най-близкият супермаркет за бързо хранене, най-близкият рибен пазар или био магазин за развалено небце?
- Къде е следващото място с шопинг миля?
- На колко разстояние са конюшните за езда, голф игрищата и водолазните станции?
- Ако искате да направите това, за което иначе никога нямате време на почивка: Къде мога да посетя салон за красота / фитнес център, да разгледам книжарницата, да наема две колела за обиколка с колело или скутер?
- Къде е най-близката детска площадка за децата - и има ли местна туристическа служба изобщо услуга за гледане на деца?
- Има ли отопление за хладни дни?
- Имате ли нужда от фурна или просто използвате микровълнова печка?
- Искате ли да отидете в добрата стара пералня, за да перете дрехите си, или ваканционният дом има собствена пералня?
В собствения си ваканционен дом можете да определите какво има в менюто.
Съвет 2: Как да намерите правилното място за вашия ваканционен имот
Ваканционният дом, който искате да купите, трябва да бъде лесно достъпен, дори и да е далеч от суматохата. Защото, ако искате да наемете ваканционния дом, успешното отдаване под наем и стабилна възвръщаемост зависят от избора на място, където хората да се радват на почивка. Ако искате да прекарате пенсията си в собствения си ваканционен дом по-късно, цените добрата инфраструктура. Това означава, че магазините, лекарските кабинети и развлекателните дейности трябва да са наблизо.
В идеалния случай плажът и магазините са близо до къщата. Там обаче могат да се очакват и значително по-високи цени. Ако компрометирате ситуацията, вместо това трябва да блестите със специално оборудване: модерна камина или сауна увеличават целогодишната заетост.
Съвет 3: Проверете качеството на строителството, преди да купите ваканционния дом
В южна Европа обикновено трябва да изследвате качеството на сградата критично и възможно най-професионално. Ако искате да си купите ваканционен дом в Португалия, Испания или Италия, определено трябва предварително да имате разрешително за строеж и сертификат за обитаемост. Ако тези документи не са налични, сградата ще трябва да бъде разрушена в най-лошия случай. Уверете се също, че в поземлената книга има пълни доказателства за всички предишни собственици на желания от вас имот.
Посетете желания имот заедно със строителен експерт или архитект. В какво структурно състояние е имотът? Какво струва модернизацията или обновяването? Ваканционните имоти също трябва да се поддържат или енергийно да се обновяват - особено ако по-късно искате да ги превърнете в домове за пенсионери. Ваканционните апартаменти обикновено са кооперации. Говорете с отговорния мениджър и проверете дали общността на собствениците действа и икономично.
Съвет 4 за закупуване на ваканционен дом: вземете предвид регионалните ценови тенденции
Цените за ваканционни къщи варират значително в различните региони. Ясно е, че не можете да очаквате ниски цени в горещите точки. Като цяло ваканционните домове далеч от туристическите атракции са значително по-евтини. Ако обаче местоположението е по-малко привлекателно, трябва да очаквате, че наемането ще бъде по-трудно.
В Германия например ваканционните домове на островите в Балтийско море като Рюген са много популярни и съответно скъпи. От друга страна, ако търсите достатъчно дълго, можете да намерите евтина сделка на континенталния бряг в Мекленбург-Западна Померания, който все още има достъп до морето.
Близостта до плажа може да бъде важен критерий при избора на собствен дом за почивка.
Освен това обикновено трябва да получите цялостна картина на съответния пазар, преди да купите имот. В Испания цените на имотите през последните години настъпиха на място, в някои случаи дори паднаха. В момента тук има широк спектър от свойства. За разлика от това, недвижимите имоти на езерото Гарда в Италия са поскъпнали. И във Франция цените на имотите продължават да растат, особено в Страсбург; на Лазурния бряг и в Париж те остават постоянни от години. Всеки, който купува къща или апартамент тук, едва ли ще трябва да очаква спад в стойността в обозримо бъдеще.
Ако търсите по-евтин вариант за закупуване на ваканционен дом, струва си да разгледате страните от Източна Европа. Във всеки случай те са по-евтини от страни като Швеция, Великобритания, Дания или Белгия. Защото там туристическата инфраструктура все още се развива. С малко късмет тук можете да получите изгодна сделка, която ще генерира добра възвръщаемост в бъдеще, ако регионът стане популярна дестинация за пътуване и цените съответно се повишат.
Съвет 5: Включете услуги за поддръжка и ремонт на вашия ваканционен дом
Трябва предварително да уточните кой ще се грижи за вашия ваканционен дом при ваше отсъствие. Кой извършва ремонти и зимна поддръжка? Кой правилно вентилира, отоплява и поддържа градината за вас?
Съвет 6: Как да финансирате собствения си ваканционен дом
Никога не трябва да купувате ваканционен дом, без първо да изясните финансирането. Абсолютно необходимо е да се знае: Колко капитал ми е необходим, за да купя ваканционен дом? Каква сума за спестяване на сгради трябва да имам? Проверете покупната цена, допълнителните и експлоатационните разходи на имота. Можете ли да си позволите имота за постоянно?
Вила със собствен басейн е мечтаният ваканционен дом за мнозина! Но и съответно скъпо.
Покупната цена плюс допълнителните строителни разходи, приходите от наем и финансирането трябва да съвпадат. Тук трябва да се вземат предвид и случайни разходи за къща за поддръжка и администриране, както и загуба на наем. След спада на паричните средства вие изяснявате каква сума на заема имате нужда. С онлайн калкулатори на заем можете да получите първоначален преглед на размера на сумата на заема и вноските. За целта ви е необходима информация като срок, лихвен процент, фиксиран лихвен процент и размер на финансирането. След това изяснявате с кредитен институт дали сумата може да ви бъде предоставена. Ако съществуващ договор за жилищни заеми и спестявания все още не е готов за разпределение, можете да преодолеете периода с предварително финансиране.
Ако искате да си купите ваканционен дом, обикновено трябва да изчислите 40 до 50 процента собствен капитал, включително собствения си имот в Германия или други активи. Останалото салдо може да се покрие най-добре чрез договор за жилищен заем и спестявания. Той гарантира дългосрочни ниски лихвени проценти по заема в цяла Европа и предпазва от колебания на лихвените проценти в чужбина.
Съвет 7: Трябва да обърнете внимание на това, когато купувате ваканционен дом
Различни държави, различни обичаи: в зависимост от местонахождението на вашия бъдещ ваканционен дом за договора за покупка се прилагат различни правила.
В Италия е важно да кандидатствате за данъчен номер в местната данъчна служба преди покупка, тъй като това трябва да бъде посочено в договора за покупка и също така е предпоставка за откриване на сметка. Освен това в южните европейски страни и във Франция е често срещан предварителен договор, при сключването на който купувачът плаща депозит до 30 процента. Този предварителен договор вече е задължителен във Франция, Италия и Испания, а в Португалия само ако подписите са нотариално заверени. Смяната на собствеността става само чрез договора с нотариуса Тогава оставащата покупна цена също се дължи.
В Австрия се нуждаете от одобрението на имиграционните власти на съответното държавно правителство за закупуване на недвижими имоти. Той трябва да е на разположение преди прехвърлянето на собствеността или преди регистрацията на запора (ипотека). В противен случай процесът на покупка работи както в Германия.
Моля, имайте предвид обаче, че при финансиране на имоти във втория дом се изчислява отстъпка с по-висок риск от пазарната стойност, тъй като те са по-трудни за повторна продажба. Това намалява възможната кредитна линия.
Преди да купите ваканционен дом, трябва внимателно да проверите договора за продажба. Внимание: В други страни се прилагат различни закони.
Съвет 8: Как да спестите данъци със собствения си ваканционен дом
Ако ваканционният дом е купен, за да го отдаде под наем за поне 75 процента от обичайното време, собственикът може да претендира за всички разходи като бизнес разходи или бизнес разходи. Вие компенсирате загубите спрямо другите си положителни доходи - и по този начин спестявате данъци. Местната туристическа асоциация знае колко седмици или месеци е през годината. Ако използвате ваканционния си дом отчасти сами и частично го наемете, можете да приспаднете разходите за наемането пропорционално. Трябва да докажете на данъчната служба, използвайки прогноза за печалба за 30 години, че искате да печелите пари с наема в дългосрочен план.
Почивката и спестяването на данъци звучи противоречиво, но работи при определени условия. В дългосрочен план обаче данъчните власти очакват, че отдаването под наем на такъв имот ще генерира облагаеми излишъци.Примерни изчисления
Купувате ваканционен дом за 150 000 евро (без земя). Като правило отписвате разходите, разпределени в продължение на 50 години при годишна ставка от 2 процента, в този случай 3000 евро. Има и разходи за финансиране, например 4,5 процента годишна лихва върху предполагаем заем от 120 000 евро, т.е. 5400 евро. Ако започнете с доход от наем от 6000 евро годишно, вече сте на минус с 2 400 евро. С административни разходи и данък върху имуществото, както и други мита и разходи, бързо стигате до данъчна загуба от около 4000 евро, която можете да компенсирате спрямо другите си доходи. По този начин можете да спестите (в зависимост от индивидуалната данъчна ставка), например 1200 евро или 1800 евро годишно данъци.
„Важно е да печелите с отдаване под наем в дългосрочен план. Ако в горния пример лихвените проценти са непрекъснато по-ниски (или дори престават да съществуват) след няколко години и ако са включени и увеличения на наемите, ще постигнете излишъци, които трябва да платите данък “, казва Волфганг Вавро от Германската асоциация на данъчните консултанти.
