Отдаването под наем на апартаменти може да ви спести доста данък. По правило всички разходи за покупка или ново строителство, поддръжка или ремонт на наети имоти се облагат с данъци. Обясняваме ви на какво обръща внимание данъчната служба и с кои опции за спестяване на данъци можете да си осигурите всички предимства.
Тези, които купуват и наемат жилищни имоти, трябва да плащат данък върху месечния доход от наем, но държавата може да участва в разходите и по този начин да спести данъци. За мнозина данъчната декларация е скучна работа, тъй като данъчното законодателство в Германия не е особено прозрачно. Ето защо, като собственик на имот, трябва задълбочено да разберете кои опции могат да се използват за спестяване на данъци.
Данъчна декларация: доход от наем и лизинг
За да можете да приспаднете от данъка разходите за вашия жилищен имот, трябва да попълните приложението „Доходи от наем и лизинг“ във вашата данъчна декларация. За да могат всички разходи да бъдат взети предвид в данъчната декларация, също е много важно всички разходи да бъдат обосновани с фактура или разписка. Затова трябва внимателно да събирате и съхранявате всички разписки.
Можете да приспаднете тези разходи и да спестите данъци
По правило всички разходи за покупка или ново строителство, поддръжка или ремонт на наети апартаменти могат да бъдат приспаднати от данъка.
1. Придобиване и производствени разходи
Всички разходи, направени при придобиването или изграждането на вашия имот под наем (с изключение на разходите за придобиване на имота), се амортизират в продължение на 50 години - годишно с два процента от разходите за сграда (строителство преди 1925 г .: 2,5 процента за 40 години).
2. Разходи за модернизация
Претендирате незабавно разходите за модернизацията и изцяло за данъчни цели. Като алтернатива можете да разпределите и приспаднете разходите на до пет равни годишни вноски. Инвестирали ли сте повече от 15 процента (без ДДС) от покупната цена на сградата в ремонта през първите три години след покупката? Тогава разходите трябва да бъдат отписани заедно със разходите за сградата над 50 години. Всеки, който поднови поне три от четирите основни зони (това са електрически, отоплителни и санитарни системи, както и прозорците), също трябва да отпише дългосрочно.
Можете веднага да приспаднете разходите за модернизация от данъка си или да ги разпределите до пет годишни вноски.
3. Експлоатационни разходи при наемане на апартамент
Месечните оперативни разходи обикновено се поемат от наемателя, ако това е изрично уговорено в договора за наем. Трябва да се заяви писмено, че авансовите плащания трябва да се извършват за оперативните разходи и че тези авансови плащания могат да бъдат съответно увеличени в случай на увеличени разходи. Следователно, като наемодател, трябва да посочите това като доход във вашата данъчна декларация, но след това можете да го приспаднете като разходи, свързани с доходите.
Трябва да изчислявате с тези разходи на квадратен метър всеки месец:
| Данък върху имуществото | 0,19 евро |
| Вода (включително канализация) | 0,39 евро |
| нагревател | 0,90 евро |
| Водно отопление | 0,28 евро |
| Асансьор | 0,11 евро |
| Почистване на улици | 0,05 евро |
| Извозване на отпадъците | 0,19 евро |
| Почистване на сгради | 0,14 евро |
| Поддръжка на градината | 0,14 евро |
| Ток като цяло) | 0,05 евро |
| Почистване на комина | 0,04 евро |
| застраховка | 0,13 евро |
| мениджър на съоръжения | 0,19 евро |
| Кабел или антена | 0,11 евро |
| Други | 0,05 евро |
4. Приспадане на бизнес разходите от данъка
Искате незабавно разходи за реклама. Те включват лихви по заеми за строително общество и ипотечни заеми, парични средства за жилище и данък върху имуществото, осигурителни вноски, разходи за поддръжка и ремонт. Освен това добавяте компенсационни плащания към наематели за ранна евакуация, разходи за администратори и за реклами за търсене на наематели.
5. Дайте апартамента под наем с мебели
Отдавате ли под наем апартамент с целия си инвентар, като мебели и кухня? Тогава можете също да поискате разходи за закупуване на оборудване и предмети и да спестите данъци.
Моля, обърнете внимание: Мебелите, които не надвишават нетна стойност от 410 евро, все още могат да бъдат посочени в данъчната декларация в годината на покупката. Ако разходите за придобиване надвишат тази стойност, артикулите трябва да се амортизират в продължение на няколко години.
Ако наемете обзаведен апартамент, можете също да приспаднете разходите за закупуване на обзавеждането от данъка.
6. Пътни разходи при наемане на апартамент
Вие приспадате пътуванията до имота си под наем като пътни разходи в размер на тридесет цента на изминат километър, както и всички разходи за настаняване.
7. Спестете данъци върху офис разходите
Ако вие като наемодател продавате, наемате и управлявате апартамент напълно самостоятелно, можете да поискате разходите за телефон или съдове за писане като офис разходи.
8. Разходи за данъчни съветници и адвокати
Данъчно признати разходи за данъчен съветник или адвокат във връзка с отдаване под наем на апартамент.
9. Спестете данъци върху свободните апартаменти
Ако имотът е празен, ще продължите да претендирате за разходи, свързани с доходите. В случай на по-дълга свободна позиция обаче данъчните ще проверят дали сериозно искате да наемете. За да си осигурите данъчното предимство, докажете намерението си да наемете - с реклами или наемане на брокер. Ако имотът не може да бъде нает поради състоянието му, трябва да преобразувате апартамента, за да докажете, че възнамерявате да печелите доходи (BFH, Az. IX R 54/08).
10. Наемете ваканционен дом
Ако сте собственик на ваканционен дом в Германия, който е изключително отдаден под наем, можете също да поискате това за данъчни цели. Вие приспадате пълните рекламни разходи, ако ваканционният дом е зает поне на 75 процента от обичайните дни за наем.
Местната туристическа асоциация знае колко седмици или месеци са често срещани през годината. Собствеността е 25 или повече процента празна? След това трябва да докажете намерението си да генерирате доход чрез прогноза за излишък. Или можете да посочите основателни причини за краткия период на наема, като например обширни ремонтни дейности.