Действие за изселване е винаги необходимо, ако наемател е в апартамент, който вече няма право да ползва. Често случаят е такъв след прекратяване без предизвестие или дори своевременно поради дългове под наем. С действието за изселване наемодателите имат възможност в тези случаи да си възвърнат достъпа до собствеността си. Тук сме събрали основната информация за производството по изселване.
Какво е действие за изселване?
Действие за изселване се извършва, ако наемателите, които са прекратени, не са напуснали имота под наем след изтичане на срока на предизвестието или ако се защитят срещу прекратяването. Тогава наемодателят има право да предяви иск за изваждане срещу неизпълнени наематели.
Най-честата причина за известие за изселване са просрочените наеми. В Германия наемателите многократно не изпълняват задължението си да плащат наем изцяло и в срок. Несъответствията в сметката за комунални услуги или увеличението на наемите често водят до спорове с наемодателя.
Поради просрочените задължения за наем има големи непогасени дългове и финансови недостатъци за собственика на имота. Наемодателят обикновено реагира на това с прекратяване без предизвестие. След това действие за изселване предлага възможността да убеди наемателите, които не желаят да плащат, да се изселят и да оставят имота под наем на платежоспособни наематели. В допълнение към просрочените задължения за наем, щетите върху имуществото и прекратяването поради лична употреба са често срещани причини за действие за изгонване. За наемодателя е последна мярка да премахне наемател от имота под наем.
В допълнение към просрочените задължения за наем и щетите на жилищни имоти, чести причини за действие за изселване са и прекратявания за лична употреба.
Евакуацията на нает апартамент в юридически смисъл е намеса в правата на наемателя. Следователно за съдебно изпълнение на действие за изселване трябва да бъдат изпълнени няколко изисквания (повече за това по-долу). Ако искът в съда е успешен, процедурата за изселване се инициира и изпълнява от съдебния изпълнител. В случай на изселване, наетите имоти след това се освобождават и наемателят и неговите мебели се отстраняват от него.
Колко време отнема преди наемодателят да накара наемателя да бъде отстранен от апартамента - т.е. колко време изминава между изселването и изселването - варира значително. Опитът показва, че отнема три до шест месеца, преди апартаментът да може да бъде евакуиран. В някои случаи, например ако наемателят има здравословни проблеми или друга спешна ситуация, процесът на евакуация може да отнеме години.
Как работи костюмът за изгонване?
Иск за изселване се извършва само когато всички опити за постигане на споразумение между наемодателя и наемателя са неуспешни и наемодателят не вижда алтернатива за получаване на правата си. Предпоставка за иска за изселване винаги е предишното законно прекратяване на договора за наем от наемодателя. Ако прекратяването е навременно, например поради лични нужди, тук трябва да се посочи точната причина. В случай на своевременно прекратяване по други причини, те също трябва да бъдат доказани.
Прекратяването без предизвестие е законно само ако наемателят е допуснал съществени нарушения на договора. Важните причини, които оправдават прекратяването без предизвестие в съответствие с раздел 543 от Гражданския кодекс на Германия, включват просрочени задължения за наем, постоянно забавяне на плащането и пренебрегване или умишлено увреждане на имота под наем. Други причини могат да бъдат нарушаването на домашния мир въпреки многократните предупреждения към наемателя, отдаването под наем на наетия апартамент на трети лица или неразрешеното търговско използване на имота.
След като получи известието за прекратяване, наемателят може да подаде възражение и да се защити срещу него. Някои правят това, като предприемат правни действия срещу него, други като просто не се изнасят след изтичане на известието за наем. Ако наемателят не се съобрази с искането за напускане, наемодателят първо ще определи разумен гратисен период. Ако наемателят също остави този гратисен период да изтече, наемодателят или неговият адвокат могат да заведат иск за изваждане пред компетентния местен съд.
Съдебно дело за освобождаване на имот под наем обаче може да се проведе не по-рано от две седмици след изтичане на официалния срок за предизвестие. При подаване на исковата молба съдът също така изисква от ищеца да направи аванс за съдебните разноски. Едва след прехвърлянето на исканата сума действието за изселване се отваря и изпраща на наемателя по пощата.
Наемателят не е длъжен да отговори на съдебното писмо. По правило обаче адвокатът на наемодателя вече е подал молба за присъда по подразбиране в хода на действието за изселване, което се издава, ако на действието не се отговори.
Къде, кога и как наемодателят трябва да подаде иск за изселване?
Кой съд е отговорен за искането за изваждане?
Искът за изселване винаги се кандидатства от местния съд, който отговаря за района, в който се намира апартаментът под наем. Спорната сума няма значение. В случая на търговски единици обаче юрисдикцията на съда зависи от спорната сума. Ако това е по-малко от 5000 евро, искът за изселване трябва да бъде подаден до районния съд на града, в който се намира търговският имот под наем. Ако спорната сума надвишава 5000 евро, отговаря регионалният съд.
Кога трябва да се подаде иск за изваждане?
Времето за завеждане на дело за изселване зависи от причината за прекратяването. Ако наемателят е в неизпълнение на плащането или ако продължаването на наема е неразумно поради определени причини, искът може да бъде подаден, когато апартаментът бъде анулиран. Такъв е случаят, например, в случай на просрочени задължения за наем или ако наемодателят е бил физически нападнат от наемателя си. В случай на прекратяване поради лична употреба обаче трябва да се изчака евентуално възражение от наемателя и изтичане на срока на предизвестието.
Как трябва да се подаде известието за изселване?
Прекратяването трябва да бъде в писмена форма и да съдържа причина, разбираема за наемателя, както и разумен срок за предизвестие. Искът за изселване трябва да отговаря на определени законови разпоредби по форма и съдържание. В допълнение към писмото за прекратяване може да се наложи и мотивация от наемодателя, в която се посочва защо се иска действие за изселване в случай на възражение от наемателя. Причината за действието трябва да бъде посочена във всеки отделен случай.
Заявлението за изгонване трябва също да съдържа следните точки:
- Имена на ищеца и ответника
- причината за искането за изваждане (напр. просрочени задължения за наем)
- Ако е необходимо, изявлението на наемодателя относно причината, поради която се подава искът за изваждане въпреки възражението
- Адрес на компетентния съд
- пълен адрес на ищеца, личен подпис, място и дата
- Име на имота под наем, който ще бъде освободен
Структурата на делото започва с адресните данни и съдържа името и точния адрес на ищеца. Освен това субектът се позовава на фактите, например „изселване съгласно § 543 BGB“. В жалбоподателното писмо се посочват информация за наетия имот и името на наемателя Изселването трябва да бъде принудително и евентуално искането за искане на просрочени плащания за наем, включително лихва.
По-нататъшното съдържание на действие за изселване включва информация за това как и до коя дата наемателят е получил известието, както и бележка, че ако наемателят не отговори, се търси решение по подразбиране .
Заявлението се подписва от заявителя с собствено и фамилно име и се подава с мястото и датата в съда. Тъй като процедурните грешки могат да доведат до отхвърляне на известието за изселване, абсолютно препоръчително е при изготвянето на заявлението да се потърси подкрепата на адвокат, специализиран в правото на наемане.
Ако не сте правен експерт, по-добре е да не съставяте самостоятелно проект за изваждане, а да получите подкрепа от адвокат по наемане.
Колко време отнема искането за изваждане?
Действието по изселване може да отнеме много време и да бъде свързано със значителен нервен стрес за наемодателите и наемателите. Следователно този метод обикновено се опитва само ако има голям шанс за успех. Наемодателят трябва да покаже легитимен личен интерес или да има доказателства за финансови дългове или нарушение на договора от страна на наемателя, за да приведе в действие съдебен иск за изселване.
Периодът между завеждането на иска и наемателя, който действително се изнася или освобождава апартамента, е между два месеца и няколко години. Особено ако наемателят не реагира на изселването или трябва да се изготвят доклади, изселването често се проточва за дълъг период от време.
Колко време отнема, докато съдебното решение по исковата молба е окончателно?
Когато се произнася, съдът се ориентира към причините за прекратяването. Ако прекратяването на лизингодателя се окаже неефективно, наемателят може да продължи да остане в апартамента. Ако обаче искът е успешен, решението на съда става окончателно четири седмици след връчването му и може да бъде изпълнено от съдебния изпълнител.
Как протича заседанието пред окръжния съд?
Преди да бъде открито действието за изселване, наемодателят е длъжен да плати на местния съд аванс за съдебните разноски. Размерът на тази сума зависи от спорната сума и може да достигне няколкостотин евро.
В случай на изслушване пред местния съд, наемодателят трябва първо да обясни причините, които водят до прекратяване на наема, и също така да ги докаже, например да може да докаже просрочени наеми или щети на апартамента. В същото време наемателят излага причините за възражението и защитата си.Документи, доклади от експерти и свидетелски показания служат като доказателство в съда. В края на преговорите се произнася съдебното решение, което се изпраща на двете страни в писмена форма. Съдебното решение става окончателно четири седмици след съдебното заседание, като този срок започва да тече едва след датата на съобщението и след връчването на съдебното решение.
Ако жалбата бъде отхвърлена, прекратяването на наема става неефективно и наемателят може да продължи да живее в имота, който е наел. Ако, от друга страна, е дадено правото на изселване, имотът под наем трябва да бъде евакуиран в рамките на посочения период. В този случай наемателят също така поема съдебните разноски и разходите за изселване. Тогава правото на изселване дава право на наемодателя да евакуира апартамента, който е наел.
Важно: Заглавието за изселване трябва да включва всички лица, които имат право да използват апартамент или търговски използван имот въз основа на договора за наем. В допълнение към наемателя, това включва и неговия / нейния съпруг / съпруга и всички под-наематели и родителите на ответника. Децата на наемателя, които по закон се считат само за „слуги“, не са посочени в заглавието за изселване. Ако искът за изселване е насочен изключително срещу наемателя, има процесуална грешка, която води до отхвърляне на иск за извеждане. В този случай изселването може да не бъде извършено.
Наемателят има право да не приеме решението на местния съд на първа инстанция и да обжалва. След това регионалният съд решава на втора инстанция, която първо преразглежда решението на местния съд. Наемодателят обаче има право временно да освободи апартамента под наем по време на обжалването и до решението на регионалния съд. Ако наемателят спечели обжалването, наемодателят трябва да поеме разходите за евакуация.
Как протичат изпълнението и изселването?
За изваждането на нает имот винаги се изисква съответно съдебно решение във връзка с клауза за изпълнение. В решението трябва също да се посочи, че юридическото заглавие е връчено на наемателя. След издаване на заглавието за изселване, датата на изпълнение се определя от съдебния изпълнител. Има поне три седмици между датата на изселването и изселването.
Съдебният изпълнител, който е натоварен с изпълнението, предварително съобщава пристигането си на наемателя. На срещата на място в помещенията на наемателя наемателят има възможност за доброволно изселване. Ако наетата собственост не бъде оставена доброволно, съдебният изпълнител ще поиска контейнери за съхранение на стоките за бита и мебелите в апартамента.
Начинът, по който се извършва процесът на евакуация, зависи от наемодателя. Той може да освободи наетите имоти чрез конвенционална евакуация или така нареченото „изселване в Берлин“. Преди да бъде евакуиран апартаментът, наемодателят плаща авансово плащане на съда за разходите за евакуация, които след това може да съди от наемателя.
В този момент единственият начин да се предотврати извършването на изгонването е да се плати наемът. Отделно от това, отлагането на датата на изпълнение се дава само ако неотложни причини (остро заболяване или злополука на наемателя) затрудняват или невъзможно да прекратят принудителното прекратяване на имота под наем.
Изгонването на апартамента от наемодателя без съответно юридическо право не е разрешено. Дори наличието на придобито от съда разрешение за изселване не дава право на наемодателя да изтегли наемателя по всяко време. Неразрешеното влизане на апартамента от наемодателя или неразрешената евакуация на апартамент под наем е наказателно престъпление. Това важи и ако наемодателят размени ключалките на нает апартамент с намерение да предотврати по-нататъшно влизане от наемателя и по този начин да получи владението на наетия имот.
Евакуацията на апартамента може да се извърши само ако има съответно решение относно действието за изселване. Трябва също да бъде уговорена среща. Ако наемодателят просто остави наемателя с вещите му, това е наказателно престъпление.
Какви видове изселване има?
За изгонването на нает апартамент е възможно нормално изселване или изселване по берлинския модел. Наемодателят решава как да евакуира апартамента, след като получи заглавието за изселване от съда.
Изселването
Конвенционалното изселване е най-простият вид изселване и обикновено се извършва, когато наемателят откаже да се изнесе от наетия апартамент и да предаде ключовете на апартамента на наемодателя. В случай на просто изселване, съдебен изпълнител назначава ключар и движеща се компания. В деня на евакуацията съдебният изпълнител отваря апартамента под наем, ключалките се разменят и обектът под наем се връща на наемодателя. Мебелите и другото съдържание на апартамента се съхраняват на подходящо място поне два месеца.
Ако наемателят не събере или освободи принадлежащите му предмети в рамките на двумесечния период, използваемите предмети ще бъдат продадени на търг и боклуците ще бъдат изхвърлени в съответствие с приложимите разпоредби. Нормалната евакуация може да се извърши без много усилия и поради тази причина е предпочитана от много наемодатели. Така нареченото изселване в Берлин обаче е евтина алтернатива на конвенционалното изселване.
Изселването в Берлин
Процесът на процедурата в Берлин е подобен на обичайното изгонване, но не се наема компания за извеждане Наемодателят поема освобождаването на наетия апартамент, който или съхранява имота на наемателя, или го оставя в наетия имот. След това на наемателя се дава един месец, за да прибере имота си. Едва след изтичането на този срок, домакинските вещи могат да се изхвърлят от наемодателя, ако наемателят не е взел имота си.
За евакуацията в Берлин се дължи авансово плащане от около 500 евро. Това прави Берлинския метод по-евтиния вариант. Изселването от Берлин обаче изисква повече ангажираност и инициатива от страна на наемодателя. Наемодателите главно избират Берлинската процедура, ако има страх да не бъдат възстановени разходите за освобождаване от неплатежоспособен наемател.
Какво струва действие за изселване?
Искът за изселване може да доведе до различни разходи. Те първо се авансират от наемодателя. Точната сума зависи от стойността на спора. Въз основа на годишния наем разходите могат да бъдат приблизително изчислени предварително. Авансовото плащане за съдебни разноски при завеждане на иск за извеждане също се извлича от спорната сума.
В случай на просрочени задължения за наем, спорната сума се увеличава с размера на просрочените задължения. Разходите, които трябва да бъдат взети предвид в дело за изселване, включват:
- Съдебни разноски
- Юридически такси на наемодателя
- Извънсъдебни юрисконсултски такси
- Разходи за ключар и хамалска компания
- Разходи за съхранение на мебелите на наемателя
- Наем на склад за съхранение на мебели и предмети за търговски имоти
Дългите или сложни съдебни производства могат да доведат до значително по-високи разходи. За наемодателя изселването винаги означава високи финансови разходи, въпреки че не е ясно дали разходите някога ще бъдат възстановени от наемателя.
При почистване на тристаен апартамент например трябва да се очакват разходи от 3000 до 4000 евро. Тъй като разходите за изгонването са около 1000 евро на стая. При почистване на едно- или двустаен апартамент могат да се очакват разходи за евакуация и преместване от около 1500 и 2000 евро. Освен това наемодателите трябва да се съобразяват с авансово плащане на съдебните разноски от 400 до 600 евро и съдебни такси от около 1500 евро.
Съдебните разноски, както и разходите за изселване могат да бъдат възстановени от наемателя в случай на успешен иск. Обикновено обаче наемодателят е принуден да авансира разходите за евакуация на апартамента, тъй като несъстоятелните наематели не могат да плащат съдебни и съдебни такси.
След изселването на бившия наемател ще бъде даден определен срок да поеме направените разходи. Ако длъжникът не може да заплати разноските и не може да се постигне извънсъдебно споразумение, наемодателят има право да съди отново бившия си наемател и да поиска плащане. Между другото, съдът дава на наемодателя право на плащане, което е валидно в продължение на 30 години и може многократно да поиска от длъжника да плати дълга в този срок.
Ако наемодателят сам изпадне във финансово бедствие
Неизплатените наемни плащания във връзка със съдебни производства поради изселване на имота под наем често водят до финансова тежест за наемодателя. Съдебните разноски и разходите за разрешение трябва да бъдат платени предварително. Ако наемателят е в несъстоятелност, наемодателят също рискува да не си върне разходите. Поради тази причина, непогасените дългове трябва първо да бъдат предявени извън съдебно заседание и на наемателя трябва да бъде даден разумен срок за плащане, за да уреди дълговете си под наем. Само ако не се извърши плащане в този срок, наемодателят трябва да съди наемателя за плащане.
Тъй като по време на съдебно производство не се извършват плащания за наем, наемодателят има допълнителни разходи поради загуба на наем. Ако съдебно дело продължи две години, може да възникне просрочие на наем от 19 200 евро с основен наем от 800 евро.
Ако самият наемодател се окаже във финансова извънредна ситуация поради загуба на наем, той има възможност да кандидатства за правна помощ за изпълнение на иск за изваждане съгласно §§ 114 и сл. От Гражданския процесуален кодекс (ZPO) при компетентния съд. Заявлението ще бъде разгледано от съда и при необходимост ще бъде одобрено, ако са изпълнени определени изисквания. Те включват:
- Вероятно е дело за изселване да бъде успешно.
- Кандидатът няма необходимите финансови ресурси.
- Правните изисквания (§§ 114 ff от Гражданския процесуален кодекс) са изпълнени.
- Действието по изселване е оправдано и не е умишлено.
Ако самият наемател попадне във финансова нужда по време на действието за изселване, той може да кандидатства за правна помощ.
Кога е вероятно искът за изселване да бъде успешен?
Поради защитата на наемателите наемателите имат много права. При иск за изселване съдът винаги трябва да претегля интересите на наемодателя и наемателя, за да вземе решение. Затова преди да заведат дело за изселване, наемодателите трябва да потърсят съвет от специалист адвокат по наемане, за да оценят реално шансовете за успех.
Искът за изселване обикновено е успешен, ако са спазени законовите изисквания и исковете са основателни. В случай на затруднения обаче съдебен иск за изгонване може да е безполезен, тъй като защитата на наемателя е по-важна тук. За да се избегнат високите разходи и отхвърлянето на делото, наемодателите често се препоръчват да търсят извънсъдебно споразумение с наемателя.
Ако наемателят плати дълга за наем или освободи апартамента доброволно по време на текущия процес, действието за изселване обикновено се отхвърля. Това обаче важи и ако наемателите временно не могат да бъдат намерени или напуснат имота под наем с неизвестен адрес, т.е. са така наречените номади под наем. Искът за изселване също ще бъде отхвърлен, ако наемът не е бил прекратен преди това своевременно или ако собственото използване на наемодателя е обявено за недопустимо.
Какви алтернативи на изселването има?
Тъй като по-голямата част от исковете за изселване се завеждат поради просрочени задължения за наем, изселването може да бъде предотвратено чрез плащане на непогасения наем. Като напусне имота под наем навреме, наемателят също ще избегне да бъде принуден да напусне имота.
Теоретично съществува и възможност за извънсъдебно споразумение с наемодателя. Това е възможно дори по време на текущо съдебно производство и дело за изселване, което вече е заведено. Споразумение между двете страни обаче може да бъде постигнато само в изключителни случаи. По-специално в случай на просрочени задължения, процедурите по медиация или арбитраж не са обещаващи, тъй като наемателите просто не разполагат с финансови средства.
Като алтернатива на съдебен спор, досъдебното управление на искове за наем е добър вариант. Целта на този процес е да се постигне взаимно съгласувано решение на проблема. В преговорите си наемодателите и наемателите получават целева подкрепа от професионален съветник. Ако има споразумение, наемодателят получава ангажимент да поеме дълга за наем. С подлежащия на изпълнение нотариален акт той може да уреди незабавно своите финансови вземания. Това решение е свързано с по-ниски разходи и е възможно по всяко време.
Какво трябва да правят наемателите, когато получават известие за изселване?
Ако наемател получи известие за изгонване от наемодателя, той е длъжен да отговори в рамките на 14 дни и да заяви готовността си да се защити писмено или като се представи пред местния съд. Наемателят има още 14 дни, за да обоснове защитата си.
В случай на просрочие на плащания по тяхна вина, наемателят може например да представи декларация от собствената си банка, потвърждаваща, че е имало закъснения поради вътрешни банкови процеси, за които наемателят не носи отговорност. Други причини за защита са например, че наемателят отрича собствените нужди на наемодателя или случаи на затруднения, които затрудняват или правят невъзможен ход в момента, като сериозни здравословни проблеми или предстоящ последен преглед на наемателя.
Как наемателите могат да избегнат действие за изгонване?
Наемателят има различни възможности за избягване на дело за изваждане и спора в съда, включително свързаните с това разходи. Ако просрочените задължения за наем са причината за действието по изгонването, наемателят трябва да търси начини за уреждане на дълга по наема заедно със своята домашна банка, адвокат или съветник. Веднага след изплащането на дълговете под наем прекратяването на наема и свързаното с него изселване стават неефективни.
Уреждането на неуредени искове срещу наемодателя е най-добрият начин за предотвратяване на дело за изселване. Наемателят все още може да плати непогасения наем заедно с обезщетението за ползване в рамките на два месеца от подаването на исковата молба. Тъй като след доставката на действието за изселване, наемателят получава период от тази продължителност, за да уреди просрочените си наеми.
Ако съдебното производство вече е започнало, съответното доказателство за плащане трябва да бъде изпратено на съда като доказателство за плащане на дълга под наем. Последващото плащане също прави анулирането без предизвестие, дадено от наемодателя, неефективно.
Наемателят също има възможност да кандидатства в социална агенция за покриване на разходите. Ако наемът бъде поет от службата за социални грижи или друга социална организация, действието за изселване също изтича. Ако обаче наемодателят е уведомил за прекратяване едновременно с прекратяването на имота под наем без предизвестие, това ще остане в сила въпреки плащането на просрочените задължения.
Ако съществува риск от бездомност, наемателят трябва да се свърже своевременно със службата за социални грижи или службата за обезщетения. При определени обстоятелства службата за социално подпомагане ще издаде декларация за приемане, която е валидна в съда като признание за уреждане на наема. Прекратяването от наемодателя става неефективно и искът за изселване се отхвърля. Декларацията за приемане от службата за социални грижи обаче трябва да бъде получена от наемодателя в рамките на два месеца след уведомлението за изгонване.
Ако като наемател получите известие за изгонване, вероятно първо сте шокирани. Но има няколко начина да се избегне съдебното дело, което представяме тук.
Избягване на изселването чрез изселване
Между другото, наемателят може да избегне предстоящо изселване, като освободи апартамента навреме. Действието за изселване изтича, когато наетият апартамент е предаден правилно на наемодателя. Наемателят така или иначе е загубил апартамента, но спестява на себе си и евентуално на близките си стреса, а също и разходите за изселване, които възникват, наред с други неща, за съхранението на мебели и т.н.
Къде наемателите могат да получат помощ, ако има заплаха от изселване?
Крайната мярка за избягване на изселването е защитата по принудителното изпълнение, която наемателят може да подаде пред компетентния съд. Изискванията за кандидатстване за тази защитна мярка включват остри тежки заболявания на наемателя, риск от самоубийство или бездомност.
Одобрението на изпълнителната защита винаги зависи от конкретния случай. Във всеки случай заявлението трябва да бъде получено от компетентния местен съд най-малко две седмици преди обявената дата за изваждане.
Каква е таксата за ползване?
Наемодателят има право да изисква пазарния наем като компенсация вместо първоначалния наем. Това се отнася за времето, през което наемателят пребивава незаконно в апартамента, т.е. след изтичане на срока за предизвестие. Наемодателят може да поиска компенсация за ползване след края на официалния срок за предизвестие. Обикновено заявлението за обезщетение за използване съгласно § 546a BGB се извършва едновременно с действието за изваждане. За наемодателя искането за обезщетение за ползване заедно с действието за изселване означава избягване на второ производство.
След това заглавието на плащане се произнася едновременно с известието за изваждане, което спестява разходи за процес. Ако обаче има неясноти, които трябва да бъдат изяснени чрез запитвания, действие по плащане може също да забави действието за изваждане. Основната причина за забавянето обикновено е изчисляването на размера на компенсацията за използване.
Тъй като наемателят често вече е без пари в случай на прекратяване поради дългове под наем и плащането на обезщетението за ползване е малко вероятно, искането за обезщетение за ползване често се отказва. Това означава, че евакуацията на апартамента не се забавя излишно.