Мнозина отбягват разходите за построяване на къща и предпочитат да си купят къща втора употреба. Често обаче се взема предвид само покупната цена, но допълнителните разходи не се изчисляват. В интервю експертът по проверка на разходите обяснява подробно какви разходи могат да бъдат направени в допълнение към цената на къщата.
Въпрос: Защо е толкова важно да планирате внимателно, когато купувате жилище?
Експерт за проверка на разходите: Е - много малко ще имат парите за закупуване на къща изцяло в сметката си или в спестовен депозит - по-голямата част от покупките на къщи се финансират.
В този случай е необходимо точно да се определи сумата, която ще се финансира - това в никакъв случай не е само покупната цена, а почти винаги значително повече.
Тук има два основни момента, които трябва да се вземат предвид:
1. Мога ли дори да получа необходимата сума на кредита от банката?
2. Какви разходи за заем и месечни такси ще направя от такова финансиране?
Месечните такси се различават значително, ако трябва да финансирате 150 000 EUR в единия случай и 200 000 EUR в другия.
Ако предварително сте планирали зле и сте подценили финансовите изисквания, може да се наложи да рефинансирате - или да отидете до скритите резерви, които всъщност са били предназначени за нещо друго. Рефинансирането може да бъде скъпо и действително планираните месечни разходи да се увеличат. Ако резервите за допълнителни разходи се изразходват, това в някои случаи може да доведе до проблеми по-късно, когато те действително са необходими.
Във всеки случай трябва да се вземат предвид поне спомагателните разходи след закупуване на къща - малък „резерв за безопасност“ за непланирано увеличение на разходите със сигурност е добра препоръка.
Въпрос: Какви допълнителни разходи се правят при покупка на къща - колко е скъпа?
Допълнителните разходи при покупка на къща не бива да се подценяват
Експерт за проверка на разходите: Не можете да кажете това общо, това също зависи от вида на къщата и покупната цена.
Това, което трябва да изчислите във всеки случай, обаче е около 10% - 15% от покупната цена за неизбежните допълнителни разходи.
В зависимост от ситуацията може да има и допълнителни разходи, които варират в отделните случаи.
Пример с малка цена от практиката:
Купуваме къща в Бранденбург за 175 000 EUR. За нашето финансиране ние вземаме предвид само неизбежните допълнителни разходи, разходите за обзавеждане, преместване и т.н., които можем да финансираме от собствените си ресурси.
| Публикувай | цена |
|---|---|
| Брокерска такса | 12 495 евро |
| Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти | 8 750 евро |
| Разходи за поземлена книга и нотариални такси (включително нареждане на такса за земя) | 3,447 евро |
| крайна цена | 24 692 евро |
Разбира се, това са само допълнителните разходи за конкретна къща на определено място. В други случаи, особено в случай на други изкупни цени, разходите също могат да се различават значително.
Нашият пример за разходи обаче вече показва, че допълнителните разходи при покупка на къща не трябва да се подценяват. В нашия случай къщата, която струва 175 000 EUR, в крайна сметка определено ще струва 199 692 EUR . Ако не бяхме съфинансирали това, в крайна сметка можеше да се наложи да използваме нашите резерви, предназначени за съоръжението.
Въпрос: Какви допълнителни разходи могат да възникнат при изграждането на къща?
Експерт за проверка на разходите: Разходите, които определено са направени, са:
- Данък върху прехвърлянето на недвижими имоти
- Нотариални такси и
- Разходи за поземлен регистър
Тези разходи са неизбежни.
В много случаи има и:
- таксата за посредничество и
- Такси за спомагателно финансиране (обикновено включени във финансирането от банката)
Други разходи, които трябва да се имат предвид, са:
- разходите за необходимите мерки за обновяване
- разходите за обзавеждане и приспособяване на къщата
- разходите за преместване
И тук могат да възникнат високи разходи, които понякога са значително подценени. Във всеки случай трябва да изчислите обективно и, ако е възможно, не твърде плътно. Що се отнася по-специално до разходите за обновяване, също си струва да потърсите съвет предварително - например от архитект или строителен инженер. Можете не само да определите необходимите мерки и да предложите процедури, но обикновено също така да представите много надеждни оценки на разходите.
Въпрос: Колко е данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти?
Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти варира в зависимост от стойността на сградата
Експерт за проверка на разходите: Зависи от покупната цена на сградата или от стойността на сградата и състоянието, в което се намира сградата. Размерът на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти варира в различните щати.
Нотариално заверената покупна цена в договора за покупка служи като отправна точка. След като договорът за покупка е изпратен на отговорната данъчна служба, данъчната служба създава оценка на данъка върху прехвърлянето на недвижими имоти. Данъкът върху прехвърлянето на недвижими имоти се дължи 1 месец след получаване на уведомлението .
Възможни са по-дълги условия на плащане, но не са често срещани.
Данъчните ставки на трансфера на недвижими имоти в отделните федерални провинции:
| държава | данъчна ставка |
|---|---|
| Баден-Вюртемберг | 5,0% |
| Бавария | 3,5% |
| Берлин | 6,0% |
| Бранденбург | 5,0% |
| Бремен | 5,0% |
| Хамбург | 4,5% |
| Хесен | 6,0% |
| Мекленбург-Западна Померания | 5,0% |
| Долна Саксония | 5,0% |
| Северен Рейн-Вестфалия | 6,5% |
| Рейнланд-Пфалц | 5,0% |
| Саар | 6,5% |
| Саксония | 3,5% |
| Саксония-Анхалт | 5,0% |
| Шлезвиг-Холщайн | 6,5% |
| Тюрингия | 6,5% |
През последните години тези разходи се увеличиха значително, тъй като на федералните провинции (от 2006 г.) им беше позволено сами да определят данъка върху прехвърлянето на собственост. Така че може да се окаже, че сте платили по-нисък процент само преди няколко години.
Въпрос: Какви разходи за нотариус и поземлен регистър са направени при покупка на къща?
Експерт за проверка на разходите: Той варира от отделен случай - също в зависимост от покупната цена на сградата и работата, която нотариусът все още трябва да свърши.
Оказва влияние върху разходите:
- дали да се вписва дълг по поземлен регистър
- дали сетълментът трябва да се осъществи чрез така наречената нотариална доверителна сметка
- кои промени в поземления регистър са точно необходими
- какви допълнителни разходи има нотариусът
Разходите за нотариус и брокер са значителни
Ако една сграда е напълно финансирана и е вписан дълг в поземлен регистър в пълен размер и сетълментът ще се осъществи чрез нотариална доверителна сметка, обикновено трябва около 1,5% от покупната цена за нотариалните такси и приблизително 1,5% от покупната цена, очаквана за таксите в регистъра .
Ако например няма обработка чрез доверителна сметка на нотариус, допълнителните разходи на нотариуса вече са значително намалени (обикновено с около една трета ).
Допълнителната работа от нотариуса обикновено се отнася до изготвянето на документи. В повечето случаи обаче разходите са много ниски - обикновено това едва ли надхвърля рамката от около 150 евро , но това може да е различно в отделните случаи.
Както нотариалните такси, така и таксите за поземлен регистър са еднакви в цяла Германия , така че няма разлики от държава до държава.
Въпрос: Какви са типичните брокерски такси?
Експерт за проверка на разходите: Това също се различава в различните щати. Като купувач на имот плащате различни (обичайни) тарифи в различните държави. В отделни случаи може да се отклони от обичайната ставка и делът на купувача в комисионната на брокера може да бъде определен по различен начин.
Местната брокерска такса за купувача зависи от федералната държава:
| държава | обичайна комисионна на купувача за брокера |
|---|---|
| Баден-Вюртемберг | 3,57% |
| Бавария | 3,57% |
| Берлин | 7,14% |
| Бранденбург | 7,14% |
| Бремен | 3,57% |
| Хамбург | 6,25% |
| Хесен | 5,95% |
| Мекленбург-Западна Померания | 3,57% |
| Долна Саксония | 3,57% |
| Северен Рейн-Вестфалия | 3,57% |
| Рейнланд-Пфалц | 3,57% |
| Саар | 3,57% |
| Саксония | 3,57% |
| Саксония-Анхалт | 3,57% |
| Шлезвиг-Холщайн | 3,57% |
| Тюрингия | 3,57% |
Различните ставки на разходите възникват, защото в около половината от федералните щати купувачите и продавачите си поделят разходите - в другата половина от федералните щати се прилагат различни разпоредби.
Ако продажбата не се обработва чрез брокер (което вече е сравнително рядко днес), разбира се няма такси за брокер .
Въпрос: Кои допълнителни разходи за финансиране всъщност все още могат да бъдат направени?
Експерт за проверка на разходите: Банките не само начисляват лихва по заем, но и голям брой други такси за заем.
Например повечето банки добавят такса за обработка, която в отделни случаи може да достигне до 3,5% от сумата на заема . В допълнение, често има различни други такси, особено в сектора на застраховането на недвижими имоти:
- евентуално разходи за оценка
- Разходи за вписване на ипотеката (такса земя)
- собствените нотариални такси и разходите за обработка на банката
- Комисионни за заемни посредници
- Такси за предоставяне на специални права за погасяване
- И т.н.
При теглене на заем трябва да се обърне внимание на всички допълнителни разходи
Задължителното застраховане на остатъчния дълг също може да оскъпи разходите по кредита.
Всички начислени допълнителни разходи трябва да бъдат подробно и ясно обяснени в договора за заем. Разпределението обикновено се основава на ефективния годишен лихвен процент, който поради тази причина винаги е по-висок от номиналния лихвен процент, който обикновено се рекламира.
Като кредитополучател най-добрият начин да се предпазите от високи допълнителни разходи е просто да сравните ефективните лихвени проценти по офертите за заем и общите разходи по заема . Всички допълнителни такси вече са включени в тях.
Въпрос: Какви разходи трябва да се изчислява за ремонти?
Експерт за проверка на разходите: Това разбира се е трудно да се каже, тъй като зависи изцяло от индивидуалното състояние на въпросната сграда. Много по-стари сгради са истински „капани за обновяване“.
Само солидна оценка на разходите - извършена предварително - от специалист ще помогне. Това е единственият начин да се оцени надеждно кои разходи трябва да се инвестират и какво да се очаква през следващите години.
Тук влиза в сила правилото за 10% на EnEV: Ако повече от 10% от даден компонент е обновен или подновен (например покрив, прозорец и т.н.), тогава целият компонент трябва да отговаря на настоящите спецификации на EnEV. Това често води до много високи разходи, например ако всички прозорци изведнъж трябва да бъдат сменени или фасадата трябва да бъде напълно изолирана.
За обикновена оценка от експерт по сгради обикновено трябва да се съобразите с разходи от около 500 EUR . В замяна обикновено получавате солидна оценка. В по-старите сгради, където много неща трябва да бъдат допълнително тествани и оценката трябва да е вече по-интензивна, разходите за експерти също могат да се увеличат: до 4000 EUR, тогава често ще трябва да очаквате солиден отчет с надеждна оценка на разходите.
Разходите за ремонт на по-стара сграда (например преди 1965 г.) могат лесно да възлизат на 30% - 40% от покупната цена . Но винаги трябва да преценявате това за всеки отделен случай в зависимост от състоянието на сградата. Просто не трябва да подхождате към такава покупка по наивен и свръх оптимистичен начин.
