Едва ли нещо може да бъде построено в Германия без официално одобрение. Както при повечето разрешителни и заявления, обикновено няма такси за избягване. В интервю експертът по проверка на разходите обяснява подробно какви разходи могат да бъдат направени за разрешение за строеж и от какво зависят тези разходи.
Въпрос: За кои сгради ви е необходимо разрешение в Германия - и как трябва да се подаде такова заявление?
Експерт за проверка на разходите: По принцип почти всички сгради в Германия изискват официално одобрение, включително повечето основни преустройства на съществуващи сгради, ако те доведат до значителна промяна в употребата или ако жилищната площ се промени.
Изискванията за това, което подлежи на одобрение, обаче варират в различните щати - те се основават на приложимите държавни строителни разпоредби.
В някои федерални провинции може да има и изключения от изискването за разрешително за отделни сгради - например за изграждане на градински къщи или навес за паркинг върху собствена собственост. Това обаче винаги е въпрос на държавата и следователно може да се различава от държава до държава. Освен това има специални разпоредби от отделни общини или общини, които могат допълнително да ограничат държавните строителни разпоредби в отделни случаи.
За да усложни още повече всичко, няма такова нещо като „приложението“ за сграда - в зависимост от федералната държава могат да се подават различни приложения, в зависимост от вида на конструкцията.
Обичайното заявление за сграда, тъй като обикновено трябва да се подава за еднофамилни или многофамилни къщи, се нарича в официалния немски "разрешение за подаване на големи сгради".
Освен това в някои федерални провинции има и така нареченото „разрешение за подаване на малки сгради“, което е достатъчно за определени сгради. Тук изискванията не са толкова строги и трябва да се представят по-малко обширни документи.
Разрешението за подаване на малка сграда се предлага в следните федерални провинции:
- Баден-Вюртемберг
- Бавария
- Берлин
- Бремен
- Хамбург
- Долна Саксония и
- Шлезвиг-Холщайн
В тези федерални провинции не само архитектите имат право да подават заявление за сграда, но и в много случаи също
- Майстори във всички строителни занаяти (дърводелци, зидари, бетонджии)
- Строителни инженери и
- строителен инженер
В почти всички федерални провинции само архитекти имат право да подават всяка заявка за сграда
Обикновено архитектите имат право да представят план за сграда така или иначе (изключение: интериорни дизайнери) и поради това им е позволено да подават всякакви заявления за сгради във всички федерални провинции. Единственото изключение от изключението тук е провинция Хесен: тук много интериорни дизайнери също са упълномощени да представят строителни документи (незначително разрешение за подаване на сгради), докато във всички други федерални провинциални дизайнери обикновено нямат разрешение за подаване на сгради.
В допълнение към приложенията за големи и малки сгради, които се предлагат само в определени федерални провинции, в някои федерални провинции има и така нареченото известие за сгради.
И тук отделните федерални щати регулират какви типове сгради и на каква максимална височина е достатъчно известие за сграда.
Известие за сграда се подписва от планиращия архитект, който потвърждава, че са спазени всички строителни разпоредби, приложими за съответната строителна площадка.
Обикновено властите проверяват подобни известия за сгради само повърхностно, а представените документи обикновено само за пълнота и правдоподобност.
Няма официално разрешение за строеж на обява за сграда, ако властите не повдигнат възражения в рамките на 4 седмици след подаване на обявата за сграда или ако проектът за сграда е забранен, той автоматично се счита за одобрен.
Ако искате да спестите скъпите разходи за подаване и промяна на заявка за сграда, първо можете да подадете така наречената заявка за предварително строителство . Това е свързано със значително по-ниски такси от официалното заявление за сграда и органът съобщава след проверката дали и кои възражения съществуват и какво трябва да се промени, за да бъде одобрено приложението за сграда.
Ако архитект направи предварителна заявка за сграда, той не може да начисли никакви разходи за планиране в случай на отрицателно решение. Той е задължен по договор да изпълни трайно одобрен план за клиента . Съответно той не може да начислява отделни разходи за промяна на неодобрено заявление.
Въпрос: Сега най-важният въпрос: Какво обикновено струва приложението за сграда?
Експерт за проверка на разходите: Не можете да кажете това навсякъде . Всеки орган начислява собствени ставки на таксите и винаги има индивидуално много различни разходи за подаване на различните документи в зависимост от органа и строителния проект.
Цената на одобрението не трябва да се подценява
По принцип в повечето случаи ще трябва да изчислите около 0,5% от общите строителни разходи само за разрешителното (голям шаблон за сграда) . На практика тези разходи обикновено варират между 0,2% и 0,7% от общите строителни разходи.
Органът обаче изчислява таксите, които начислява, по различна формула, която отчита така наречената строителна стойност и затвореното пространство за сгради.
След това са разходите за необходимите документи, които трябва да бъдат приложени към заявлението за сграда. Създаването на тези документи също може да бъде много скъпо.
Пример с малка цена от практиката:
Искаме да построим еднофамилна къща, която според планирането има строителна стойност от 325 евро на м³. Размерът на затвореното пространство е 637 m³. Поръчаният архитект извършва цялото планиране и подава заявлението за сграда вместо нас.
| Публикувай | цена |
|---|---|
| Разходи за заявлението за сграда (орган) | 1040 EUR |
| Планиране на разходите за архитекта (фази на обслужване 1 - 4 според HOAI) | 6 053,40 евро |
| крайна цена | 7 093,40 евро |
Разбира се, това е само един пример за разходи, който се отнася само за много специфична сграда на много точно място. Разходите за други сгради, особено в различен дизайн, също могат да се различават значително.
В нашия случай архитектът пое цялото планиране, изготви необходимите документи и подаде заявлението за сграда вместо нас. Той таксува представянето си според средното изречение в HOAI.
Архитектурните разходи могат да бъдат значително по-високи, особено при трудно или особено отнемащо време планиране.
Въпрос: От какви фактори зависят разходите за разрешение за строеж?
Експерт за проверка на разходите: Тук трябва да обмислите много:
- вида на конструкцията
- до кой орган се подава заявлението за сграда (федерална държава и съответната община)
- кои документи се изискват
- който подава заявлението за сграда
- какви разходи струва архитектът за планирането
Органът обикновено изчислява разходите си по следната схема:
Строителна стойност = строителна стойност / m³ × затворено пространство в m³ строителна
стойност × разходна стойност = разходи за разрешение за строеж (обикновено 0,5%, това често се закръгля)
В хода на планирането архитектът винаги определя и размера на затвореното пространство и стойността на сградата / m³.
С помощта на тези две стойности и приложимата разходна норма може да се изчислят разходите за разрешение за строеж.
Въпрос: Какви са разходите за планирането?
Експерт за проверка на разходите: Ако предположите, че архитектът ще извърши цялото планиране (както в нашия пример), се използва HOAI, графикът за такси за архитекти и инженери. Той регламентира какво архитект може да поиска за своите услуги в отделни случаи.
HOAI е обвързващ за всички архитекти в Германия, но разходите се класифицират според вида на издигнатата сграда (клас I до V). Еднофамилните къщи понякога са доста сложни за планиране, така че попадат в клас III или клас IV, в зависимост от конструкцията.
В зависимост от индивидуалните усилия за планиране, архитектът има малко свобода на действие, за да коригира своите разходи. Той може да таксува според минималната, средната или максималната ставка на HOAI, в зависимост от това колко голямо е усилието му. Разликите между минималния и максималния процент обаче обикновено вече не са много големи.
10% от общите разходи отиват за архитекта
Като правило можете да приемете около 10% от общите строителни разходи за общите архитектурни разходи за еднофамилна къща .
Това обаче включва всички 9 фази на обслужване, които архитектът има право да отчита по време на строителството на къща - от основната оценка и предварителното планиране до поддръжката на сградата след завършване и документирането на структурни повреди.
Необходими са обаче само фази на работа 1 - 4, докато се подаде заявлението за сграда. Те съставляват малко по-малко от една трета ( 27% ) от общите разходи на архитекта според HOAI.
Въпрос: Какво струва строителното запитване?
Експерт за проверка на разходите : Тук разходите обикновено се базират на усилията за проверка на органа.
Разходите за предварително строително запитване могат да бъдат доста ниски ( от около 50 до 100 евро ), но за повечето по-големи строителни проекти те са в диапазона от 200 до 400 евро .
В случай на много сложни строителни проекти или много големи сгради, като жилищна сграда, предварителното запитване за сграда може да струва до 5000 EUR .
Въпрос: Разрешението за подаване на малка сграда по-евтино ли е от голямото?
Експерт за проверка на разходите: Обикновено да, тъй като тук се изискват значително по-малко документи.
Освен това приложението „малка“ сграда обикновено е разрешено само за по-малки строителни проекти или много прости сгради - в този случай разходите за планиране и одобрение са по-ниски.
Общите разходи, които се начисляват, зависят от това в кой орган, в коя федерална държава е подадено заявлението.
Въпрос: Може ли тогава разходите за планиране също да бъдат различни?
Експерт за проверка на разходите: Да, определено. Особено при малките строителни планове майсторите често могат да подадат заявление за сграда - тогава разходите за планиране често са по-ниски, отколкото при архитектите.
Всички архитекти и строителни инженери обаче автоматично изчисляват според HOAI, тъй като са законово задължени да го правят. В този случай разходите се базират само на общите строителни разходи, които са определени в подробното планиране (фаза на услугата 3).
Въпрос: Възможно ли е да се повлияе или намали разходите за разрешение за строеж?
Експерт за проверка на разходите: Обикновено не. Разходите за планиране се определят от HOAI, документите, които трябва да бъдат подадени, се определят от съответните държавни строителни разпоредби - така че нямате влияние нито върху двете.
Властите определят разходите за приложението на сградата въз основа на стойността на сградата и изграденото пространство - тук също нямате влияние.
Това, което обикновено можете да спестите, обаче са допълнителни разходи поради промяна в планирането. Ако оставите архитекта да планира, това така или иначе не е проблем, тъй като архитектът трябва да гарантира, че планирането е одобрено.
Най-много бихте могли да направите самостоятелни задачи, като например получаване на декларации за съгласие от съседи, за да спестите разходите на архитекта за тази работа. Това обаче често отчита само много малка част от разходите за планиране и одобрение, които могат да бъдат спестени като резултат.