Правата на път, сервитутите и строителните товари са сложна тема. Става дума и за разходи в много различни области, от? Регистрация до годишни плащания. В нашето интервю експертът по проверка на разходите обяснява какви разходи могат да възникнат във връзка с правото на път.
Въпрос: Какви са разходите за предимството?
Експерт за проверка на разходите: Не можете да кажете това навсякъде . Първо, разходите оказват влияние в много различни области - чак до стойността на имота - и второ, стойността на правото на път или сервитут също играе роля в направените разходи. Оценката на стойността на предимството е сложен въпрос, но когато става въпрос за изчисляване на произтичащата от това загуба на стойност на имот, тя става още по-сложна.
На първо място, трябва да се прави разлика между:
- дали е предимство
- дали е сервитут или
- дали е натоварване в строителството
Фонът винаги е един и същ: собственикът на имота трябва да направи част от имота си на разположение, за да може някой друг дори да стигне до собствения му имот.
Въпрос: В кои случаи изобщо е уговорено правото на път?
Предимството се договаря предимно когато имотът е разделен
Експерт за проверка на разходите: Това често се случва при разделяне на имоти: частта от имота отзад обикновено вече няма връзка с публичното пространство или с обществен път за достъп, освен чрез другата част на имота. В този случай се създава нещо, което юридически се нарича „свойство, свързано с тръби“.
Въпрос: Винаги ли е автоматично валидно вписване в поземления регистър?
Експерт за проверка на разходите: На практика има няколко възможности за съгласуване и юридическо определяне на правото на път:
- договорно споразумение
- назначаването на т. нар. сервитут или
- регистрацията на сграден товар (ако това е предимство за обществено ползване).
Договорните споразумения се сключват като частно право на преминаване между двама души с договор. В този случай няма вписване в поземления регистър, така че няма и нотариални такси.
Проблемът с договорното споразумение е, че ако някой от имотите смени ръцете си, договорът автоматично става невалиден. Тъй като е сключен само между две конкретни лица, той е валиден само като споразумение между тези две лица, но не автоматично за всеки наследник собственик.
Допълнителният проблем със споразумение съгласно задължителното право е, че в случай на споразумение, постигнато по взаимно съгласие, собственикът на земята, който предоставя правото на път, няма автоматично право на обезщетение . Следователно няма разходи за ползвателя на предимството .
Най назначаването на сервитут , от друга страна, се обявява публично в имотния регистър и се прилага постоянно на всеки собственик наследник на двете свойства. Сервитутът е така нареченото „вещно право“ и по този начин - за разлика от договора - не е лично.
Нотариусът поема формулирането на сервитута, вписването в поземления регистър става с т. Нар. „Обслужващ имот“ - тоест с имота, който дава предимство. Собствеността, която се ползва от правото на път, се нарича изостанала собственост (собственост на Pfeifenstiel). За този имот няма вписване в поземления регистър, но правото на път влияе и върху стойността на имота за този имот.
Ако публичен път води над частна собственост, там не се създава сервитут, а се въвежда строителен товар . Натоварванията в сградите не са в поземления регистър, а в индекса на натоварването на сградите.
Въпрос: Има ли някакви други права, свързани с правото на път?
Експерт за проверка на разходите: Освен действителното право на път, трябва да се спазват и други сродни права. Тези сродни права също могат да доведат до разходи на по-късна дата.
Това са следните възможни права:
Правото на път често идва с други права
- линията вдясно (правото да се поставят линии върху частта, върху която има предимство)
- правото на строеж (не е задължително свързано, но е възможно)
- правото на път
- шофирането вдясно
В случай на права на строеж е договорено, че сграда може да бъде издигната и върху господстващия имот (този, който се възползва от правото на път), който излиза върху обслужващия имот. Това не винаги е така, но трябва да се договаря отделно.
С аварийното право на преход трябва да съществува такава ситуация, че имотът отзад да бъде достигнат само през обслужващия имот. Ако случаят е такъв, собственикът на парцела автоматично има право на предимство. Собственикът на обслужващия имот не може да му откаже това.
В замяна собственикът на обслужващия имот има право на така наречената спешна пенсия - обезщетение за ползване за предоставяне на определено право на път. Собственикът на имота зад имота поема разходи със спешната пенсия . Тези разходи се заплащат ежегодно. Те се измерват според ограниченията, които правото на път налага върху обслужващия имот.
Аварийното право на път не е вписано в поземления регистър - така че няма разходи за нотариус и поземлен регистър.
В допълнение към аварийното предимство, правото да шофирате (правото не само да пресичате обслужващия имот пеша, но и да карате с превозни средства) също може да възникне по същата причина. В този случай същото се отнася за правата на шофиране, както и за аварийното право на път. Във всички останали случаи това се третира като обичайното предимство.
Пример за разходи от практиката
Разходите трябва да бъдат определени чрез предимство след разделяне на парцел. Оригиналният парцел от 1000 m² е разделен на две равни части от по 500 m². Пазарната стойност на имота е 300 EUR на m².
Ивица от общо 60 m² е определена на ръба на обслужващия имот като опция за достъп за имота отзад.
| Фактор на разходите | разходи | Покрийте разходите |
|---|---|---|
| годишна парична пенсия | 500 EUR | Заден парцел |
| Годишна такса за използване (това също покрива разходите за поддръжка) | 250 евро | Заден парцел |
| Амортизация | 15% (22 500 EUR) - 16 665 EUR (парична стойност на паричната пенсия) | обслужващ имот |
| Амортизация | 16 665 EUR + 8 333 EUR от годишни плащания (парична стойност на паричните такси за наем или ползване) | Заден парцел |
Това е пример за индивидуални разходи за конкретен пример. В други случаи произтичащите от това разходи и загуби в стойността могат да бъдат много различни. В този случай удръжките и плащанията се основават единствено на индивидуално извършена оценка.
Въпрос: От какви фактори зависят разходите за предимство?
Експерт за проверка на разходите: Ето няколко неща, които трябва да имате предвид:
- дали е предимство
- дали е вписан сервитут
- какви нотариални разходи са направени за вписване на сервитута
- дали е регистриран строителен товар
- кои други права са свързани с правото на път (напр. линия вдясно, шофиране вдясно)
- дали между двама собственици на имоти се прави само споразумение по облигационното право
- което ограничение трябва да се вземе предвид за обслужващия имот
- пазарната стойност на двата имота (обслужващи и управляващи имоти)
- колко голяма е площта на кое право на преход и, ако е приложимо, права на управление и други права
- колко големи са усилията за поддръжка на площта, за която се предоставя предимство
Получените разходи могат да бъдат изчислени само в конкретни отделни случаи, като се използват няколко фактори за оценка. Няма общоприложими фигури или таблици с одеяла.
Въпрос: Какви са нотариалните такси за вписване на сервитут?
Нотариалните такси варират в зависимост от стойността на правото на път
Експерт за проверка на разходите: В отделни случаи тя може да бъде малко по-различна, в зависимост от усилията на нотариуса и стойността на регистрираното право на път.
Графикът за таксите за нотариусите се прилага за изчисляването на нотариалните такси, какъвто е случаят с всички нотариални дейности (например прехвърляне на собствеността). Съответните ставки на таксите могат да бъдат получени от таблиците в графика на таксите.
С предимство на стойност 5000 евро, това би довело до такси от около 30 до 40 евро при нотариуса. Освен това може да има разходи за допълнителни разходи на нотариуса (проверка на поземления регистър, телефонни разходи и др.), Които все още трябва да бъдат взети под внимание.
Въпрос: Амортизацията поради предимство играе ли роля за покупната цена на имот?
Експерт за проверка на разходите: Да, във всеки случай. Земята, за която се прилага предимството, струва по-малко - и следователно се продава и на по-ниска цена.
Изчисляването на индивидуалната загуба на стойност обаче не винаги е лесно и трябва да се извършва от опитен експерт, особено когато става въпрос за покупка или продажба на имота.
Въпрос: Това означава ли, че обслужващи имоти могат да бъдат придобити евтино?
Експерт за проверка на разходите: Това е твърде лесно да се мисли.
Покупната цена на обслужващ имот, разбира се, е по-ниска поради съществуващото право на преход - обаче, площта на имота не може да се използва напълно поради правото на път. Така че всъщност няма реална печалба, намалението на цената води и до съответно „по-малък“ имот.
Ако имотът се финансира, правото на път може дори да има отрицателно въздействие: Банките често са склонни да прилагат по-висока степен на сигурност от обикновено, тъй като имотът със съществуващото право на път може да бъде по-труден за продажба по-късно. По-високата отстъпка за безопасност може също да влоши условията за финансиране и по този начин да увеличи интереса към финансирането на недвижими имоти.
Въпрос: Има ли и недостатъци поради предимството на доминиращите имоти?
Експерт за проверка на разходите: Докато правото на път е законно обезпечено с регистриран сервитут, няма съществени недостатъци.
Проблем обаче става, когато в поземления регистър няма отбелязано право на път, а само споразумение съгласно задължителното право. В този случай, тъй като няма правна сигурност, може да има проблеми с финансирането на имота. Възможностите за продажба на такъв имот също често са значително по-лоши, отколкото при регистриран сервитут.